- Опубликовано 29 Июль 2013
- Автор: Анастасия Милькова
- Просмотров: 38255
Квартирный вопрос беспокоит не только москвичей, но и большинство россиян. Собственная квартира для многих людей – заветная мечта, а покупка своей первой квартиры часто говорит об успехах в карьере или в бизнесе. Без стабильных и сравнительно высоких доходов говорить о покупке квартиры не приходится, и многим остается только одно – жить в съемной квартире. Но вот ваша карьера пошла в гору, зарплата год от года растет, и это позволяет задуматься о покупке квартиры. В такой ситуации перед вами обязательно встанет выбор – снимать и копить на будущую квартиру или переезжать в собственную квартиру уже сейчас, но с использованием ипотеки. Выгодно ли брать ипотеку или лучше потерпеть, но не переплачивать банку?
Если вы посмотрите информацию в интернете, то найдете много статей, доказывающих, что ипотека намного выгоднее накопления. Однако при первом же подробном изучении оказывается, что статьи основаны на комментариях руководителей ипотечных отделов различных банков. У экспертов ипотечного рынка простая работа – заключать ипотечные договоры. Поэтому в своих статьях они, разумеется, делают вывод о выгодности ипотеки. Простые расчеты, которые я провела с использованием двух калькуляторов – ипотечного и депозитного – показали полностью противоположные результаты. Как выгодно купить квартиру? Ответ в этой статье.
Предположим, сейчас у вас нет никакого жилья, вы снимаете за 25 000 рублей небольшую квартиру и мечтаете о своей собственной хоть какой-нибудь квартире. У вас появился капитал 500 000 рублей (достаточный для первого взноса по ипотеке) и свободные 50 000 рублей в месяц, которые вы могли бы ежемесячно платить за ипотеку. Что предпочесть: ипотеку или аренду? Можно ли накопить на квартиру, откладывая всего 25 000 рублей в месяц? В каком случае квартира быстрее станет вашей собственностью?
Рассмотрим два варианта, при которых ваши ежемесячные расходы равны 50 000 рублям.
Вариант 1 – вы берете ипотеку и выплачиваете ежемесячно 50 000 рублей.
Вариант 2 – вы снимаете квартиру за 25 000 рублей и ежемесячно откладываете 25 000 рублей на квартиру.
Рассматриваем самую дешевую квартиру и оцениваем ее на сайте «Индикаторы рынка недвижимости». Квартира, которую мы рассматриваем, имеет следующие характеристики:
- ст. м. Семеновская,
- 10 минут транспортом от метро,
- общая площадь – 34 кв.м.,
- площадь кухни – 6 кв.м.,
- тип дома – панельный,
- этажность дома – 5 этажей,
- этаж – 1 этаж,
- состояние – требует косметического ремонта.
Стоимость данной квартиры на день оценки – 140 000 долларов, что по сегодняшнему курсу около 4 570 000 рублей. Далее узнаем стоимость аренды этой же квартиры – 825 долларов, что около 27 000 рублей. Для удобства расчетов предположим, что нам удастся сторговаться до 4 500 000 рублей и 25 000 рублей соответственно.
Вариант 1 – ипотека
За ипотекой мы обращаемся в Сбербанк. По стандартной программе Сбербанка предлагается ипотека под 12% годовых без обязательного страхования и без комиссий за выдачу кредита.
Однако ипотечный калькулятор дает следующие условия:
- процентная ставка – 12,75 %,
- сумма кредита – 4 000 000 рублей,
- сумма первоначального взноса – 500 000 рублей,
- срок кредита – 15 лет,
- месячный платеж – 49 953 рублей,
- сумма переплаты – 4 991 626 рублей,
- окончание выплаты кредита – июнь 2028 года.
Таким образом, к 2028 году при ипотеке мы заплатим суммарно 9 миллионов рублей, и только тогда квартира перестанет находиться в залоге у банка. То есть, переплата составит почти 5 миллионов рублей – это те деньги, которые вы просто отдадите банку, у вас этого капитала не будет. Можно предположить, что квартира за 15 лет вырастет в цене, но, скорее всего, цены не вырастут в два раза. Подобный рост маловероятен.
Вариант 2 – квартиру снимаем, деньги копим в банке
В этом варианте капитал 500 000 рублей кладется в банк под 12% в год с возможностью пополнения. Ежемесячно вклад пополняется на 25 000 рублей. Возможность снятия денег в течение срока вклада не является существенной.
Таким образом, при накоплении денег в банке купить квартиру можно уже в 2021-2023 годах, а без покупки квартиры общая сумма капитала к 2028 году (к альтернативному окончанию ипотеки) будет почти 15,5 миллионов рублей.
Ипотека или накопления
При первом варианте – ипотеке – мы 15 лет живем в однокомнатной квартире и по окончанию ипотеки не имеем никаких сбережений. При втором варианте – аренде и накоплении – мы живем в съемной однокомнатной квартире 8 лет, а через 8 лет покупаем собственную однокомнатную квартиру. Все последующие платежи уже будут идти в накопления, которые позволят к 2028 году (еще через 7 лет) переехать в двух- или трехкомнатную квартиру.
В статье не учтены следующие доходы и расходы, которые важны, но которые не изменят общую суть расчетов:
Ипотека сегодня лишает вас возможности переехать в новую просторную квартиру завтра! Помните об этом в тот момент, когда вам кажется, что ипотека – это единственный способ купить квартиру. Это не так! Копите деньги на квартиру и продолжайте жить в съемной во время накопления. Это единственный разумный вариант: квартира станет вашей собственностью в два раза быстрее, чем при ипотеке!
Анастасия Милькова, обозреватель «О богатстве. ру»
При размещении активная ссылка и указание автора обязательны.
Хотите узнать больше? Покупайте книги!
АКЦИЯ
200 + 300 = 400
400 рублей ЗА ОБЕ КНИГИ
Комментарии
Но и рост доходов не учтен.
У меня не было задачи смоделировать различные варианты. Если вводить какие-то факторы, то какие? И сколько должно быть вариантов?
Будущее нам неизвестно, так что вариантов может быть бесконечно много.
снять однушку за 25 (видимо совсем убитую).
Для примера я купил за 3,7 щас стоит 5,7 хехе…
Для справки у меня срок кредита 10 лет.
Для справки инфляция порядка 6-7% (офиц)
Для справки средняя ставка по депозиту (срок 5 лет) для банков высокой надежности не выше 5-6%.
Для справки недвижимость имеет постоянный тренд к росту.
Роман, я регулярно делаю обзор банковских вкладов, они есть на сайте, можете посмотреть. 12% есть и сегодня. http://obogatstve.ru/index.php/sokhrannost-zarabotannogo/196-obzor-luchshikh-nakopitelnykh-vkladov-maj-2013-goda
Рост цен на недвижимость не может быть бесконечным, а последние 5 лет он минимальный. График цен на 1-комнатные квартиры в Москве здесь - http://obogatstve.ru/index.php/realty/161-vygodno-li-sdavat-v-arendu-investitsionnuyu-kvartiru
Все вклады в любом банке до 700 000 рублей застрахованы. Вы можете иметь вклады хоть в 20 банках, и все они застрахованы.
Постоянный тренд к росту имеет не только недвижимость, но и доходы. Но в обоих случаях бывают исключения.
доходы имеют тренд к обесцениванию.
правильный подход как указано в комментариях является деверсификация вложений.
один существенный недостаток статей однобокость и оторванность от реальности.
Забывается, что в активе мы имеем расчет доходности как доходности по акциям: дивиденды (сдача в аренду) + изменение цены актива.
а то получается, что депозит это круто.. но люди сидят и думают куда деть свои депозитные фантики, т. к. основной постулат звучит:
деньги сегодня стоят дороже, чем деньги завтра...
Ага, и переплатить банку 5 миллионов кровно заработанных за эту "приятность"? Зачем кормить банкиров??
То есть можно найти ежемесячный платеж 44.4 тыс.руб. Тогда за 15 лет получается 1.008 млн сбережений также в ситуации с ипотекой. (Не считаем проценты по вкладу, считаем, что они равны инфляции).
Здравствуйте, Сергей! Я так часто рекомендую банковские депозиты, потому что это лучший способ при небольших накоплениях. Вопрос инфляции обсуждался, у меня есть статья на тему инфляции -
http://obogatstve.ru/index.php/sokhrannost-zarabotannogo/195-inflyatsiya-dlya-vsekh-raznaya
Инфляция для каждого своя, защититься от нее можно только одним способом - богатеть.
А вот депозитом, в зависимости от условий, можно еще и воспользоваться до улучшения финансового состояния. Кроме того всегда можно накопить большую часть денег и взять ипотеку на более лучших условиях, нежели при минимальных взносах.
Ответ на Ваш вопрос есть в статье. Копите. Копите через не могу и не хочу. Кладите деньги в банк без возможности снятия денег в течение срока действия вклада.
Здесь Вы можете посмотреть наилучшие предложения банков "Обзор лучших накопительных вкладов – август 2013 года"
http://obogatstve.ru/index.php/sokhrannost-zarabotannogo/239-obzor-luchshikh-nakopitelnykh-vkladov-avgust-2013-goda
Также к статье добавьте вариант с долевым строительством, там выигрыш идет на несколько тыс. долларов
Для наглядности приведу свой конкретный пример(живем в Приморском крае, для справки)
В 2011г взяли с мужем ипотеку под 11%годовых, до этого 3года жили в съемной квартире. Стоимость квартиры(2-х комнатная с хорошим ремонтом в центре) - 2,1млн, ипотека на 20лет в сумме 1,4млн руб, ежемесячный платеж по ипотеке - 15тыс руб. Ну и квартплата с водой, газом и эл.эн. - 3тыс/мес. Снимать такую квартиру, как у нас, сейчас стоит 18-20тыс, то есть откладывать разницу не получилось бы, т.к. ее просто нет. Считаем тогда, что сумма первоначального взноса - 700тыс лежала бы все эти три года на депозите под 10% - итого мы получим накопления в сумме 943727руб, то есть доходность - 243727руб. Теперь смотрим, насколько поднялась стоимость жилья за эти три года - наша квартира стоит уже не 2,1млн, а от 2,8 до 3,1млн руб. Так где же выгода? Если бы мы все это время продолжали снимать, храня накопленное на депозите, мы бы только проиграли от 450 до 750тыс!!!
И цены на квартиры у нас в регионе только повышаются, но никак не падают, хотя строится довольно много нового жилья.
Так что не всегда копить на квартиру выгоднее, чем брать ипотеку. В нашем случае все с точностью до наоборот, поэтому нужно анализировать каждую конкретную ситуацию самостоятельно - рост цен на жилье в вашем регионе за последние несколько лет, процентные ставки по ипотеке(ежегодно понижающиеся, между прочим), ну и рост зарплаты.
Всем удачи, и будьте внимательны при покупке квартиры
Цены на недвижимость растут быстрее, чем накопленная сумма по процентам на вкладе.
Нет, Светлана, не быстрее. Есть масса примеров, когда цены падают и не восстанавливаются очень долгое время (на эту тему есть статьи в разделе СМИ о богатстве россиян). Ситуация Аллы возможна в некоторых городах в определенное время (такое было и в Москве, и в других городах). Если Вы не успели купить в тот момент, когда недвижимость была недооценена, то нет смысла покупать квартиру по высокой цене и надеяться, что подобный рост цен в прошлом повторится и в будущем.
Ну конечно, если взять хотябы официальную инфляцию 8%, и посчитать обесценивание денег (и соответственно дорожание квартиры) хотябы простым процентом, получится 120%.
Многих в данной статье смущает инфляция (меня в том числе) и рост цен на жилье в отдельных случаях. К моменту накопления требуемой суммы квартиру можно уже и не купить. Возникла идея, а что если уровнять проценты по ипотеке банковским депозитом? Скажем стоит цель купить квартиру за 5 млн. руб. Имеем 1 млн. руб., то есть 20%. Но на первоначальный взнос достаточно и 10%. Поэтому на 500 000 берем ипотеку под 11-12%, оставшиеся 500 000 кладем на депозит под те же 11-12%. Доход с депозита отправляем на погашение взноса по ипотеке. При этом депозит мы можем пополнять с зарплаты, добавляя "в работу" сложный процент. Но даже в случае сложной жизненной ситуации (потеря работы, например) мы не останемся у разбитого корыта. Рабочая идея или 1 млн. можно распорядится более выгодно для достижение требуемой цели?
Юрий, а теперь представьте двух людей. Один взял ипотеку и отдает 40 % дохода, а второй копит. Первый находится, возможно, под угрозой сокращения (это очень реальный сценарий в ближайшем будущем), а оставшихся 60% ему уже на жизнь не хватает, потому что сами видите, что происходит с ценами. Второй же копил, да не просто копил, а обдуманно - разные вклады, разные валюты. Для второго, при наличии у него долларовых сбережений, квартира подешевела: было 5000 долларов за метр, а стало 2700. Да и не уверена я, что завтра будет дороже. Очень вероятно, что дешевле.
Как в воду глядели...
Да и не учтен рост расходов! За время накопления денег молодая семья родит ребенка а то и двух, супруга будет в декрете и они с мужем не смогут больше накапливать на новую квартиру, да, их уровень жизни не ухудшится, но и накоплений не будет. Зато еще как минимум 6 лет (в случае двух детей) люди будут отдавать деньги на чужую схемную квартиру, когда могли бы уже эти деньги на свою потратить. Понятно, что ипотека - это грабеж, но и съем долгосрочный - не вариант. Мы с мужем уже отдали арендодателям за 4 года съема - 1 миллион, а накопили только несколько сотен, если бы взяли квартиру в ипотеку - то уже 70% покрыли бы! Но к сожалению тогда муж не хотел, а теперь уже возраст такой стал, что пора семью расширять. И да, копить по-нормальному на квартиру мы смогли только недавно, так как уже опытными профессионалами на своих специальностях. А тем, кто моложе и говорить нечего о накоплениях.
Я не беру в расчет московские цены на квартиры - там вообще пипец. Беру Нижний Новгород в расчет.
Эта прибыль уже с учетом арендных платежей.
Да, мне тоже интересно, почему из расчета не вычитается сумма арендных платежей. За 8 лет она составит 2,4 млн. руб.
Полностью согласен с автором комментария. Очень упрощенный расчет. Почитайте "Ответ уральскому банкиру от финансиста из Перми", чтобы сложилось полное представление об ипотеке.
а вы посчитайте сколько вы за платите за 8 лет аренды - и получите 2400 000 , + жить в чужой квартире и возможные переезды
Если тема ещё актуальна.. Стоим сейчас перед вопросом: успеть взять ипотеку под господдержку, или еще годик подкопить и взять с бОльшим первоначальным взносом?
Сами решили,что копить выгоднее, чем отдавать за этотже год проценты банку.
Здравствуйте, Евгений! К сожалению, не могу Вам подсказать, я уже несколько лет не живу в России. Возможно, я бы порекомендовала брать ипотеку сейчас и погашать максимальными суммами досрочно (если вы не будете платите штрафы за досрочное погашение).
Надежда, если можете погашать ипотеку в условиях, что квартира не сдается (все бывает) или сдается за меньшие деньги, плюс работа стабильная или не будет проблем с трудоустройством в случае потери работы, то берите ипотеку.
Учитывая, что ипотека берётся не на год-два как потребительские кредиты, а на больший срок, имеет смысл брать её на максимально возможный срок, который возможен при минимальном проценте. Например, банк предлагает 12% годовых на срок от 5 до 10 лет. Значит берём на 10 лет. Или банк предлагает 11% на срок от 5 до 25 лет. Тогда берём на 25 лет.
Этим самым вы уменьшаете свои личные риски.
Далее. Каждый платёж дополняете досрочным погашением. Здесь каждая +1000 руб играет большое значение уменьшая выплату на месяц, а может и на год. Сейчас у сбера, например, досрочное делается легко и просто через интернет. И не нужно ждать даты платежа, появились деньги, кладёте на счёт, т.к. этим уменьшаете ваш долг сразу же и переплату соответственно.
Я считал в экселе десятки раз и для своего случая выяснил сколько денег досрочно уменьшают срок кредита на год, на два, на десять. Сейчас же на ипотека-досрочно рф калькулятор мне нравится, по досрочке, именно работает. На время отпуска минимальный платёж, осенью максимальный и т.п.