Выгодно ли сдавать в аренду инвестиционную квартиру

Опубликовано 11 Февраль 2013

Автор: Анастасия Милькова

Просмотров: 19708

Сегодня мы рассмотрим покупку квартиры специально для получения дохода от сдачи квартиры в аренду. Очевидно, если квартира досталась в наследство, то получение дохода от сдачи в аренду квартиры гарантировано. Но если квартира приобретается изначально только для получения дохода? Выгодно ли сдавать квартиру? В каком случае это выгодно? Может быть выгоднее положить деньги в банк и жить на проценты? Будем разбираться.

Мы рассмотрим несколько вариантов и определим самый доходный из них:

• Покупка однокомнатной квартиры около метро в Москве в спальном районе за 5 миллионов рублей с минимальным ремонтом,
• Покупка 2-3 комнатной квартиры максимально близко к центру Москвы за 15 миллионов рублей с приличным ремонтом,
• Доходность в банке для 5 млн. рублей с ежемесячным снятием суммы, равной арендной плате,
• Доходность в банке для 15 млн. с ежемесячным снятием суммы, равной арендной плате,
• Покупка квартиры по первому варианту в ипотеку.

Расходы арендодателя, которые мы учитываем в расчетах:

• Коммунальные услуги,
• Косметический ремонт (допустим, 1 раз в 5 лет),
• Эксплуатационные расходы – ремонт стиральной машинки, установка домофона,  смена замков (допустим, 1 % от стоимости аренды в год),
• Вынужденный простой (допустим, 1 месяц в 2 года),
• Подоходный налог 13%.

В расчетах не учтен налог на недвижимость, так как он рассчитывается от стоимости квартиры по оценке БТИ, а не от рыночной стоимости. Сумма налога на недвижимость в большинстве случаев совершенно незначительная. С годами налог на недвижимость будет расти, что дополнительно будет снижать доходность вложений в недвижимость.

Расходы по счету в банке, которые мы учитываем в расчетах:

• Выпуск банковской карты (необязательно), к каждому счету, который мы открыли. Пусть счетов будет 5 для 5 миллионов рублей и 10 для 15 миллионов рублей.

 В качестве налога мы рассмотрим ставку 13%, а не 6%, так как при организации ИП необходимо платить пенсионные и социальные взносы (35,6 тысяч рублей), что становится оправданным при доходе от аренды свыше 500 тысяч рублей в год (6% + 35 тысяч начинают превышать 13%).  Таким образом, переход на 6% экономически целесообразен при доходах от аренды свыше 42 000 рублей в месяц.

Вариант 1 - покупка дешевой квартиры за наличные:

У вас есть свободные 5 миллионов рублей, на эти деньги вы планируете купить квартиру. Из имеющихся 5 миллионов нужно вычесть комиссионные, а на оставшиеся деньги купить квартиру.   В феврале 2013 года такую квартиру можно найти за 4,8 миллиона (5 минут пешком от метро в панельном доме на окраине Москвы, общая площадь 30-32 кв.м), заплатив агентству 100 тысяч (самая минимальная комиссия) и потратив 100 тысяч на минимальное обустройство (мебель, шторы, стиральная машинка). Сдавать такую квартиру возможно за 28 тысяч рублей. Оценка стоимости аренды квартиры произведена с использованием калькулятора аренды сайта Индикаторы рынка недвижимости.

• Сумма для инвестиций – 5 000 000
• Расходы на покупку (2%) – 100 000
• Минимальное обустройство – 100 000
• Стоимость квартиры – 4 800 000
• Арендная ставка в месяц – 28 000
• Квартплата в месяц – 3 000

Итого: у нас нет 5 млн. рублей, но есть квартира и доход 2,2 млн. за 10 лет, который был полностью потрачен на жизнь.

Вариант 2 - покупка дорогой квартиры за наличные:

• Сумма для инвестиций – 15 000 000
• Расходы на покупку (2%) – 300 000        
• Минимальное  обустройство – 500 000 
• Стоимость квартиры –  14 200 000                          
• Арендная ставка в месяц – 100 000      
• Квартплата в месяц –  6 000  

Итого: у нас нет 15 млн. рублей, но есть квартира и доход 8,7 млн. за 10 лет.

Вариант 3 - храним деньги от дешевой квартиры в банке:

• Сумма для инвестиций – 5 000 000
• Расходы на инвестиции – 1 500
• Процентная ставка в год – 10
• Ежемесячное снятие – 28 000

Итого: у нас на счете 7 млн. рублей, за 10 лет мы получили 5,8 млн. дохода, из которых потратили 3,5 млн. рублей.

Вариант 4 - храним деньги от дорогой квартиры в банке:

• Сумма для инвестиций – 15 000 000
• Расходы на инвестиции – 1 500
• Процентная ставка в год – 10
• Ежемесячное снятие – 100 000

Итого: у нас на счете 18,3 млн. рублей, за 10 лет мы получили 16,5 млн. дохода, из которых потратили 12,7 млн. рублей.

Вариант 5 - покупаем квартиру в ипотеку:

Пересчитав огромное количество вариантов, я все-таки нашла условия (калькулятор ипотеки), при которых ипотека не убыточна, а доходность от сдачи в аренду ипотечной квартиры хотя бы равна нулю. Это возможно при первоначальном взносе более 60% от стоимости квартиры, самой минимальной ставке по кредиту и максимальному сроку кредита.

Наилучшие показатели по ипотеке:

• Сумма для инвестиций – 2 700 000
• Расходы на покупку (2%) – 100 000
• Минимальное обустройство – 100 000
• Стоимость квартиры – 4 800 000
• Арендная ставка в месяц – 28 000
• Квартплата в месяц – 3 000
• Сумма кредита – 2 300 000
• Сумма первоначального взноса – 2 500 000
• Первоначальный взнос – 52%
• Процентная ставка по кредиту – 9%
• Срок кредита – 30 лет
• Сумма по кредиту в месяц – 18 506
• Переплата по процентам – 4 362 275
• Общая сумма кредита – 6 662 275

Итого: у нас нет 2,7 млн. рублей, есть 10/25 квартиры, есть доход 11 тысяч рублей за 10 лет.

Преимущества и недостатки каждого способа

Покупка квартиры

Преимущества:

• Квартира – физический объект с длительным жизненным циклом,
• Ежемесячное поступление денег, на которые можно жить,
• Сдать квартиру можно при любом кризисе хоть за какие-то деньги,
• В случае развода/женитьбы/взросления детей, есть куда переехать. Квартира в этот момент перестанет приносить доход,
• Не требуется высокая самодисциплина, так как проесть квартиру (физический объект) невозможно.

Недостатки:

• Крайне низкая ликвидность. Квартиру невозможно продать очень быстро не потеряв в стоимости,
• При продаже квартиры комиссионные составят 2-6% от стоимости квартиры,
• При глобальном кризисе в стране на рынке будет много предложений о продаже квартир, из-за чего стоимость квартиры существенно снизится,
• При смене жильцов возможны простои квартиры до нескольких месяцев, чем дороже аренда квартиры, тем длиннее простои,
• Необходимость периодического косметического ремонта, в дорогих квартирах необходимо обновлять стены после каждого жильца,
• Необходимость оплачивать эксплуатационные расходы – починить стиральную машину, поменять замок, провести интернет,
• Невозможно прогнозировать рост цен на квартиры в будущем,
• Необходимость оплачивать коммунальные услуги,
• Необходимость платить налог с дохода от аренды квартиры. Налог может быть 6, 13 или 30%,
• Необходимость платить налог на недвижимость,
• Необходимость ежемесячного контроля за состоянием «инвестиций»,
• Удорожание недвижимости существует лишь номинально, им невозможно воспользоваться до момента продажи квартиры.

Хранение денег в банке

Преимущества:

• Доступность денег в любую минуту,
• Доступность денег в любом количестве, а не в количестве, ограниченном месячной арендной ставкой,
• Возможность посчитать свой потенциальный доход на 1, 5, 10, 15  и так далее лет вперед,
• Вклады до 700 000 рублей застрахованы,
• Минимум времени на управление «инвестициями»,
• Доход (проценты) по банковским вкладам со ставкой до 13,25% (8,25 + 5) в год не облагаются подоходным налогом.

Недостатки:

• Необходимость открытия нескольких счетов в разных банках,
• Требуется высокая самодисциплина, чтобы не тратить деньги на якобы необходимые вещи,
• При трате всех процентов постепенное уменьшение стоимости денег.

Рост цен на недвижимость

Многие ошибочно предполагают, что стоимость недвижимости в будущем обязательно будет расти. Но это будущее, которое никому неизвестно. Стоимость квартир может расти, но может и падать. Да и о каких цифрах идет речь – 3%, 5% или может быть 10%? Роста или падения? В истории множество примеров, которые показывают, что рост совсем необязателен. Например, в США после 2006-2007 годов цены на недвижимость упали так сильно, что люди годами не могут продать свои дома ни за какую хоть сколь-нибудь разумную цену. Да таких примеров много и в Европе, где обеспеченные русские купили дома на берегу моря, а теперь не знают, как избавиться от них. 

Мы знаем, что последние 20 лет недвижимость в России росла значительными темпами. Но точнее было бы сказать, что в первые 20 лет существования нового государства недвижимость росла значительными темпами. Но рост цен не может быть постоянным, цены должны достигнуть своей справедливой отметки, и на этом рост существенно замедлится.

Рассмотрим рынок квартир в Москве за последние 20 лет …

… и рост цен в США до кризиса 2007 года.

Может ли кто-нибудь гарантировать подобный рост цен в будущем? Нет, никто не может. Возможен ли такой рост в будущем? Неизвестно. Предполагаю, что подобный рост маловероятен.

Обратимся к рынку недвижимости США, потому что мы не имеем возможности рассматривать российские графики за существенный временной период. Даже если придерживаться теории, что цены на недвижимость постоянно растут, что не соответствует действительности, то ежегодное увеличение все равно ниже, чем доходность по вкладам в России.

Источник

После 2004 года рост цен на недвижимость замедлился, в 2005 году рост был минимальный, после чего было падение цен в течение 3-4 лет, и до сих пор цены на недвижимость так и не вышли на докризисный уровень. В некоторых штатах США цены на недвижимость во время кризиса снизились на 55%. Цены на недвижимость в некоторых крупных городах, например, в Нью-Йорке и Чикаго снижаются до сих пор (данные на август 2012 года по сравнению с данными на август 2011 года). Мы видим следующую картину по ценам на недвижимость в США:

Индекс изменения цен на недвижимость (%)

На графике показан средний рост и падение относительно 1996 года. На развитом рынке перед кризисом цены на недвижимость росли в среднем на 5-6% в год. Таким образом, мы понимаем, что рост цен на недвижимость не может быть постоянным, а главное, что его невозможно спрогнозировать, в отличие от роста капитала на банковском депозите.

Графики по США - здесь и здесь

Графики по Украине, Арабским Эмиратам, Великобритании, США и Уругваю - здесь

Ненадежность банков

Еще одним аргументом в пользу квартир приводят ненадежность банка. В этом случае хочу отметить, что если в стране произойдут такие глобальные изменения, что разорятся все банки, квартира будет стоить так мало, и продать ее будет так сложно, что о ней придется на время забыть. У граждан не будет денег (так как все банки разорились), и они начнут продавать свои вторые квартиры, но так как покупателей в достаточном количестве не будет, то и цены будут очень низкими. Вероятность того, что разорятся все банки значительно меньше того, что квартира существенно потеряет в стоимости. На стоимость квартиры влияет не только общая экономическая обстановка в стране, но и станция метро, открывшаяся в новом районе недалеко от дома (рост цены), а также завод, производство, транспортная развязка, вырубка парка, износ дома и т.д. (падение цены).

Ликвидность

Деньги в банке всегда доступны, при случае их можно правильно диверсифицировать или быстро вложить под больший процент. Квартира приносит только ежемесячный доход, но она не является капиталом, а является имуществом, которое необходимо сначала продать, прежде чем квартира станет капиталом. Если квартиру продавать быстро, то неизбежны потери в цене, если же наступил кризис, то продать можно только дешево, а, возможно, и долго.

Доходность

Доход от квартиры  получается ежемесячно в размере арендной ставки, при сдаче квартиры в аренду чаще всего невозможно попросить деньги вперед за несколько месяцев, арендатор пойдет на такое только при условии снижения арендной платы. От денег, полученных от арендатора, необходимо вычитать налоги, ремонт, коммунальные услуги и простои. Конечно, некоторые люди не платят налоги, но мы такие варианты не рассматриваем.  К тому же я убеждена, что в ближайшие годы государство добьется того, что все арендодатели начнут платить налоги с дохода, полученного от сдаваемых в аренду квартир. Ремонт же, коммунальные услуги и простои – те издержки, которых избежать не удастся.

В статье я рассмотрела все плюсы и минусы каждого вида инвестиций, но я хотела бы отметить, что я не призываю не покупать недвижимость, но я рекомендую не обманываться относительно доходности от сдачи квартиры в аренду. При грамотном размещении денег в банке у вас появится возможность и сохранить капитал, и преумножить его, и в будущем купить квартиру для собственного проживания или проживания детей, если возникнет такая необходимость. Главное, что вы сможете купить квартиру в момент максимального снижения цен на рынке, здесь все будет на вашей стороне: и накопления в банке, и правильный момент на рынке, и потребность в квартире.

Анастасия Милькова, обозреватель «О богатстве. ру»

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны.

• < Назад
• Вперёд >