О богатстве. ру

Секрет богатства прост: больше зарабатывать

Сегодня мы рассмотрим покупку квартиры специально для получения дохода от сдачи квартиры в аренду. Очевидно, если квартира досталась в наследство, то получение дохода от сдачи в аренду квартиры гарантировано. Но если квартира приобретается изначально только для получения дохода? Выгодно ли сдавать квартиру? В каком случае это выгодно? Может быть выгоднее положить деньги в банк и жить на проценты? Будем разбираться.

Мы рассмотрим несколько вариантов и определим самый доходный из них:

  • Покупка однокомнатной квартиры около метро в Москве в спальном районе за 5 миллионов рублей с минимальным ремонтом,
  • Покупка 2-3 комнатной квартиры максимально близко к центру Москвы за 15 миллионов рублей с приличным ремонтом,
  • Доходность в банке для 5 млн. рублей с ежемесячным снятием суммы, равной арендной плате,
  • Доходность в банке для 15 млн. с ежемесячным снятием суммы, равной арендной плате,
  • Покупка квартиры по первому варианту в ипотеку.

Расходы арендодателя, которые мы учитываем в расчетах:

  • Коммунальные услуги,
  • Косметический ремонт (допустим, 1 раз в 5 лет),
  • Эксплуатационные расходы – ремонт стиральной машинки, установка домофона,  смена замков (допустим, 1 % от стоимости аренды в год),
  • Вынужденный простой (допустим, 1 месяц в 2 года),
  • Подоходный налог 13%.

В расчетах не учтен налог на недвижимость, так как он рассчитывается от стоимости квартиры по оценке БТИ, а не от рыночной стоимости. Сумма налога на недвижимость в большинстве случаев совершенно незначительная. С годами налог на недвижимость будет расти, что дополнительно будет снижать доходность вложений в недвижимость.

Расходы по счету в банке, которые мы учитываем в расчетах:

  • Выпуск банковской карты (необязательно), к каждому счету, который мы открыли. Пусть счетов будет 5 для 5 миллионов рублей и 10 для 15 миллионов рублей.

 В качестве налога мы рассмотрим ставку 13%, а не 6%, так как при организации ИП необходимо платить пенсионные и социальные взносы (35,6 тысяч рублей), что становится оправданным при доходе от аренды свыше 500 тысяч рублей в год (6% + 35 тысяч начинают превышать 13%).  Таким образом, переход на 6% экономически целесообразен при доходах от аренды свыше 42 000 рублей в месяц.

Вариант 1 - покупка дешевой квартиры за наличные:

У вас есть свободные 5 миллионов рублей, на эти деньги вы планируете купить квартиру. Из имеющихся 5 миллионов нужно вычесть комиссионные, а на оставшиеся деньги купить квартиру.   В феврале 2013 года такую квартиру можно найти за 4,8 миллиона (5 минут пешком от метро в панельном доме на окраине Москвы, общая площадь 30-32 кв.м), заплатив агентству 100 тысяч (самая минимальная комиссия) и потратив 100 тысяч на минимальное обустройство (мебель, шторы, стиральная машинка). Сдавать такую квартиру возможно за 28 тысяч рублей. Оценка стоимости аренды квартиры произведена с использованием калькулятора аренды сайта Индикаторы рынка недвижимости.

  • Сумма для инвестиций – 5 000 000
  • Расходы на покупку (2%) – 100 000
  • Минимальное обустройство – 100 000
  • Стоимость квартиры – 4 800 000
  • Арендная ставка в месяц – 28 000
  • Квартплата в месяц – 3 000

 

Итого: у нас нет 5 млн. рублей, но есть квартира и доход 2,2 млн. за 10 лет, который был полностью потрачен на жизнь.

 

Вариант 2 - покупка дорогой квартиры за наличные:

  • Сумма для инвестиций – 15 000 000
  • Расходы на покупку (2%) – 300 000        
  • Минимальное  обустройство – 500 000 
  • Стоимость квартиры –  14 200 000                          
  • Арендная ставка в месяц – 100 000      
  • Квартплата в месяц –  6 000  

 

Итого: у нас нет 15 млн. рублей, но есть квартира и доход 8,7 млн. за 10 лет.

 

Вариант 3 - храним деньги от дешевой квартиры в банке:

  • Сумма для инвестиций – 5 000 000
  • Расходы на инвестиции – 1 500
  • Процентная ставка в год – 10
  • Ежемесячное снятие – 28 000

 

Итого: у нас на счете 7 млн. рублей, за 10 лет мы получили 5,8 млн. дохода, из которых потратили 3,5 млн. рублей.

 

Вариант 4 - храним деньги от дорогой квартиры в банке:

  • Сумма для инвестиций – 15 000 000
  • Расходы на инвестиции – 1 500
  • Процентная ставка в год – 10
  • Ежемесячное снятие – 100 000

 

Итого: у нас на счете 18,3 млн. рублей, за 10 лет мы получили 16,5 млн. дохода, из которых потратили 12,7 млн. рублей.

 

Вариант 5 - покупаем квартиру в ипотеку:

Пересчитав огромное количество вариантов, я все-таки нашла условия (калькулятор ипотеки), при которых ипотека не убыточна, а доходность от сдачи в аренду ипотечной квартиры хотя бы равна нулю. Это возможно при первоначальном взносе более 60% от стоимости квартиры, самой минимальной ставке по кредиту и максимальному сроку кредита.

Наилучшие показатели по ипотеке:

  • Сумма для инвестиций – 2 700 000
  • Расходы на покупку (2%) – 100 000
  • Минимальное обустройство – 100 000
  • Стоимость квартиры – 4 800 000
  • Арендная ставка в месяц – 28 000
  • Квартплата в месяц – 3 000
  • Сумма кредита – 2 300 000
  • Сумма первоначального взноса – 2 500 000
  • Первоначальный взнос – 52%
  • Процентная ставка по кредиту – 9%
  • Срок кредита – 30 лет
  • Сумма по кредиту в месяц – 18 506
  • Переплата по процентам – 4 362 275
  • Общая сумма кредита – 6 662 275

 

Итого: у нас нет 2,7 млн. рублей, есть 10/25 квартиры, есть доход 11 тысяч рублей за 10 лет.

 

Преимущества и недостатки каждого способа

Покупка квартиры

Преимущества:

  • Квартира – физический объект с длительным жизненным циклом,
  • Ежемесячное поступление денег, на которые можно жить,
  • Сдать квартиру можно при любом кризисе хоть за какие-то деньги,
  • В случае развода/женитьбы/взросления детей, есть куда переехать. Квартира в этот момент перестанет приносить доход,
  • Не требуется высокая самодисциплина, так как проесть квартиру (физический объект) невозможно.

Недостатки:

  • Крайне низкая ликвидность. Квартиру невозможно продать очень быстро не потеряв в стоимости,
  • При продаже квартиры комиссионные составят 2-6% от стоимости квартиры,
  • При глобальном кризисе в стране на рынке будет много предложений о продаже квартир, из-за чего стоимость квартиры существенно снизится,
  • При смене жильцов возможны простои квартиры до нескольких месяцев, чем дороже аренда квартиры, тем длиннее простои,
  • Необходимость периодического косметического ремонта, в дорогих квартирах необходимо обновлять стены после каждого жильца,
  • Необходимость оплачивать эксплуатационные расходы – починить стиральную машину, поменять замок, провести интернет,
  • Невозможно прогнозировать рост цен на квартиры в будущем,
  • Необходимость оплачивать коммунальные услуги,
  • Необходимость платить налог с дохода от аренды квартиры. Налог может быть 6, 13 или 30%,
  • Необходимость платить налог на недвижимость,
  • Необходимость ежемесячного контроля за состоянием «инвестиций»,
  • Удорожание недвижимости существует лишь номинально, им невозможно воспользоваться до момента продажи квартиры.

Хранение денег в банке

Преимущества:

  • Доступность денег в любую минуту,
  • Доступность денег в любом количестве, а не в количестве, ограниченном месячной арендной ставкой,
  • Возможность посчитать свой потенциальный доход на 1, 5, 10, 15  и так далее лет вперед,
  • Вклады до 700 000 рублей застрахованы,
  • Минимум времени на управление «инвестициями»,
  • Доход (проценты) по банковским вкладам со ставкой до 13,25% (8,25 + 5) в год не облагаются подоходным налогом.

Недостатки:

  • Необходимость открытия нескольких счетов в разных банках,
  • Требуется высокая самодисциплина, чтобы не тратить деньги на якобы необходимые вещи,
  • При трате всех процентов постепенное уменьшение стоимости денег.

 

Рост цен на недвижимость

Многие ошибочно предполагают, что стоимость недвижимости в будущем обязательно будет расти. Но это будущее, которое никому неизвестно. Стоимость квартир может расти, но может и падать. Да и о каких цифрах идет речь – 3%, 5% или может быть 10%? Роста или падения? В истории множество примеров, которые показывают, что рост совсем необязателен. Например, в США после 2006-2007 годов цены на недвижимость упали так сильно, что люди годами не могут продать свои дома ни за какую хоть сколь-нибудь разумную цену. Да таких примеров много и в Европе, где обеспеченные русские купили дома на берегу моря, а теперь не знают, как избавиться от них. 


Мы знаем, что последние 20 лет недвижимость в России росла значительными темпами. Но точнее было бы сказать, что в первые 20 лет существования нового государства недвижимость росла значительными темпами. Но рост цен не может быть постоянным, цены должны достигнуть своей справедливой отметки, и на этом рост существенно замедлится.

Рассмотрим рынок квартир в Москве за последние 20 лет …

… и рост цен в США до кризиса 2007 года.

Может ли кто-нибудь гарантировать подобный рост цен в будущем? Нет, никто не может. Возможен ли такой рост в будущем? Неизвестно. Предполагаю, что подобный рост маловероятен.

Обратимся к рынку недвижимости США, потому что мы не имеем возможности рассматривать российские графики за существенный временной период. Даже если придерживаться теории, что цены на недвижимость постоянно растут, что не соответствует действительности, то ежегодное увеличение все равно ниже, чем доходность по вкладам в России.

Источник

После 2004 года рост цен на недвижимость замедлился, в 2005 году рост был минимальный, после чего было падение цен в течение 3-4 лет, и до сих пор цены на недвижимость так и не вышли на докризисный уровень. В некоторых штатах США цены на недвижимость во время кризиса снизились на 55%. Цены на недвижимость в некоторых крупных городах, например, в Нью-Йорке и Чикаго снижаются до сих пор (данные на август 2012 года по сравнению с данными на август 2011 года). Мы видим следующую картину по ценам на недвижимость в США:

Индекс изменения цен на недвижимость (%)

На графике показан средний рост и падение относительно 1996 года. На развитом рынке перед кризисом цены на недвижимость росли в среднем на 5-6% в год. Таким образом, мы понимаем, что рост цен на недвижимость не может быть постоянным, а главное, что его невозможно спрогнозировать, в отличие от роста капитала на банковском депозите.

Графики по США - здесь и здесь

Графики по Украине, Арабским Эмиратам, Великобритании, США и Уругваю - здесь

 

Ненадежность банков

Еще одним аргументом в пользу квартир приводят ненадежность банка. В этом случае хочу отметить, что если в стране произойдут такие глобальные изменения, что разорятся все банки, квартира будет стоить так мало, и продать ее будет так сложно, что о ней придется на время забыть. У граждан не будет денег (так как все банки разорились), и они начнут продавать свои вторые квартиры, но так как покупателей в достаточном количестве не будет, то и цены будут очень низкими. Вероятность того, что разорятся все банки значительно меньше того, что квартира существенно потеряет в стоимости. На стоимость квартиры влияет не только общая экономическая обстановка в стране, но и станция метро, открывшаяся в новом районе недалеко от дома (рост цены), а также завод, производство, транспортная развязка, вырубка парка, износ дома и т.д. (падение цены).

 

Ликвидность

Деньги в банке всегда доступны, при случае их можно правильно диверсифицировать или быстро вложить под больший процент. Квартира приносит только ежемесячный доход, но она не является капиталом, а является имуществом, которое необходимо сначала продать, прежде чем квартира станет капиталом. Если квартиру продавать быстро, то неизбежны потери в цене, если же наступил кризис, то продать можно только дешево, а, возможно, и долго.

 

Доходность

Доход от квартиры  получается ежемесячно в размере арендной ставки, при сдаче квартиры в аренду чаще всего невозможно попросить деньги вперед за несколько месяцев, арендатор пойдет на такое только при условии снижения арендной платы. От денег, полученных от арендатора, необходимо вычитать налоги, ремонт, коммунальные услуги и простои. Конечно, некоторые люди не платят налоги, но мы такие варианты не рассматриваем.  К тому же я убеждена, что в ближайшие годы государство добьется того, что все арендодатели начнут платить налоги с дохода, полученного от сдаваемых в аренду квартир. Ремонт же, коммунальные услуги и простои – те издержки, которых избежать не удастся.

В статье я рассмотрела все плюсы и минусы каждого вида инвестиций, но я хотела бы отметить, что я не призываю не покупать недвижимость, но я рекомендую не обманываться относительно доходности от сдачи квартиры в аренду. При грамотном размещении денег в банке у вас появится возможность и сохранить капитал, и преумножить его, и в будущем купить квартиру для собственного проживания или проживания детей, если возникнет такая необходимость. Главное, что вы сможете купить квартиру в момент максимального снижения цен на рынке, здесь все будет на вашей стороне: и накопления в банке, и правильный момент на рынке, и потребность в квартире.

 

Анастасия Милькова, обозреватель «О богатстве. ру»

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны.

 

 Как расплатиться с кредитами и стать свободным 50 первых шагов к богатству

Хотите узнать больше? Покупайте книги!

АКЦИЯ

200 + 300 = 400

400 рублей ЗА ОБЕ КНИГИ

 

 

 

Комментарии  

 
#1 Светлана 14.02.2013 18:15
Интересно с удовольствием почитала.Спасибо
Цитировать
 
 
#2 Игорь 10.06.2013 11:34
Вопрос:
Если покупка недвижимости с целью аренды является делом неприбыльным/неэффек тивным (с точки зрения автора), почему такой инвестиционный актив пользуется популярностью, почему он не пропал с рынка?

Абсолютно безграмотная статья (с точки зрения финансов).
Цитировать
 
 
#3 Анастасия Милькова 12.06.2013 10:10
Наоборот, очень грамотная статья именно с финансовой точки зрения.

Покупку недвижимости для получения дохода нужно рассматривать как один из способов диверсификации. Если деньги уже есть, то логично и оправдано иметь недвижимость с доходностью 6-7%.

Но если денег пока нет, то нужно пользоваться инструментами с гарантированной и более высокой доходностью.
Цитировать
 
 
#4 Игорь 14.06.2013 08:45
Приобретение любого финансового актива должна рассматриваться с точки зрения его соответствия инвестиционному портфелю индивида, который в свою очередь формируется, исходя их целей инвестора (доходность/риск) и ограничений (ликвидность, срок, налоги..проч.), а также ожиданий состояния экономической среды. Сравнение двух активов (какой из них лучше) в вакууме неккоректно. Тем более в манере автора.
Если деньги уже есть, то совершенно не логично и не оправданно иметь актив с доходностью 6-7% (т.е. низкой доходностью). Возможность у такого инвестора взять на себя риск, а ,соответственно, и большую ожидаему доходность выше, т.к. временное снижение стоимости его портфеля по нему [инвестору] существенно не ударит. Но опять же, рациональный инвестор рассматривает инвестиционный актив с точки зрения "подходит-неподходит ", а не "много процентов-мало процентов".
Гарантированная и более высокая доходность это противоречивые понятия.
Следующее...
"Очевидно, если квартира досталась в наследство, то получение дохода от сдачи в аренду квартиры гарантировано" как понимать написанное? Что значит получение дохода гарантированно в случае, если досталась в наследство? Автор подразумевает, что если квартира досталась в наследство, то она не имеет стоимости для инвестора (затрат на инвестирование нет при аренде) в таком случае? Это же бред. Квартира имеет стоимость, ее можно продать и переместить деньги в другой актив. Полученная квартира и купленная квартира ничем друг от друга не отличаются как актив, обладающей стоимостью.

Доходность по депозитам считается с реинвестированием доходов, в то время как, доходность по аренде нет. Вам не кажется, что это разный подход и он явно не в пользу второго актива?
Не включение в расчет дохода от роста стоимости недвижимости (основный части дохода такой инвестиции)по причине, что автор решила "все, хватит недвижимости расти, пора и честь знать", основываясь на событиях последней пятилетки в мировой экономике, при этом показывает статистику устойчивого роста цен на недвижимость в США за 30 с хвостом лет. Да кстати это другая валюта, другой рынок, не корректно просто взять процентные величины из рынка США и плагануть на рынок России.

Вот для сравнения: здесь исторические данные по доходности депозитов США (6месячных) ___ а вот вырезка из "EXPECTED RETURNS ON MAJOR
ASSET CLASSES
Antti Ilmanen", из которой видно - доходнось по по инвестициям в жилую недвижимость за последние 31 год - 5,7%, сравните доходы, разница несущественная

Historical Performance
A recent study by Francis and Ibbotson (2009) presents comprehensive
evidence on U.S. real estate (RE) returns between 1978 and 2008. Here are the
geometric average total nominal returns over this 31-year span when inflation
averaged 4%:
• Private RE: commercial RE 10.0%, residential RE 5.7%, farmland 8.8%
• Listed RE: equity REITs 11.9% (in contrast, debt-focused mortgage
REITs earned only 4.9%)
• For comparison, large-cap U.S. stocks earned 10.8%, small caps 13.1%,
short-term Treasuries 6.7%, long-term Treasuries 9.8%, long-term corporates
9.1%, and commodities 7.8%.
Цитировать
 
 
#5 Анастасия Милькова 14.06.2013 20:33
Игорь, в чем-то я с Вами согласна, в чем-то поспорила бы. Я на сайте представляю упрощенную информацию, чтобы суть и идея были понятны максимально большому числу читателей.

Поэтому прошу Вас, не уходя в терминологию, расскажите читателю просто и понятно, что выгоднее - банковские вклады или получение дохода от аренды. Мы-то с Вами знаем ответ)) В том числе и по США (не забудьте в США посчитать налог на недвижимость и эксплуатацию).
Цитировать
 
 
#6 Александр 15.06.2013 05:44
Ребятки, вы зря спорите. Во-первых, как я понимаю, мы все учимся правильно оценивать риски тех или иных вложений, и мало кто вообще может похвастаться что знает абсолютно все аспекты такого инструмента инвестирования как недвижимость.
Позвольте свои пять копеек.
Не так давно мне попался сайт с форумом о вот таком виде инвестирования. Люди, как говорится, собаку съели на всех возможных путях покупки и аренды жилья. Любопытная страничка с неплохими рекомендациями по многим городам России, соотношение вложенных средств и отдачи от аренды. В общем интересная страничка, увы нет ссылки, но Подагаю таких даже не одна.
Так вот там большинство хозяев квартир прибегают именно к симбиозу двух вложений. А именно деньги от аренды кладут на депозиты. Через несколько лет они имеют два независимых источника дохода. Вот вам диверсификация, более того регулируемая ликвидность части своего капитала плюс спокойные ночи для тех кто считает что недвижимость это незыблемо( обычно это наши пожилые родственники ).
Что характерно. Имея недвижимость по наследству этот план конечно осуществляется быстрее, тем же кому не повезло, все же приходится сначала приобрести недвижимость и далее уже создавать депозит.
Хорошего вам дня!
:)
Цитировать
 
 
#7 Иосиф 11.09.2013 16:20
Нашёл тут много арифметических ошибок, которые уменьшают доходность инвестиций в квартиры и, соответственно, немного увеличивают доходность от вкладов.
1-я в обеих таблицах: сумма за 1 месяц простоя снята по 2 раза вместо одного. Проверьте, и убедитесь. Ну и она тянет за собой уже ошибки в остальных расчётах.
2-я ошибка (описка) в этих же таблицах: Надо 44,6%, а не 4,46% и надо 109,7%, а не 10,97%, когда общий доход за 10 лет соотносите к первоначальной сумме.
3-я ошибка - расходы на инвестирование во вклады в год или 1500, или 7500, или 15000 - где правильно?
4-я ошибка - ежегодно со вкладов надо снимать сумму равную чистому доходу от сдачи квартиры, а не сумму дохода брутто. А по сути сказать точно нельзя - спорный вопрос довольно.
Цитировать
 
 
#8 Иосиф 11.09.2013 23:08
Цитирую Иосиф:
Нашёл тут много арифметических ошибок, которые уменьшают доходность инвестиций в квартиры и, соответственно, немного увеличивают доходность от вкладов.
1-я ошибка в обеих таблицах: "сумма за один месяц простоя каждые 2 года" снята c суммы дохода везде по 2 раза вместо того, чтобы один раз снимать. Проверьте, и убедитесь. Она снята была уже в столбце "Дохода", а потом снова снята. Ну и она тянет за собой уже ошибки в остальных расчётах.
2-я ошибка (описка) в этих же таблицах: Надо 44,6%, а не 4,46% и надо 109,7%, а не 10,97%, когда общий доход за 10 лет соотносите к первоначальной сумме.
3-я ошибка - расходы на инвестирование во вклады в год везде вижу разные: и 1500, и 7500, и 15000 - где же правильно?
4-я ошибка - ежегодно со вкладов надо снимать сумму равную чистому доходу от сдачи квартиры, а не сумму дохода брутто.
А по сути темы сказать точно нельзя - спорный вопрос довольно. Всё зависит от роста стоимости квартир и от условий вкладов в будущем
- Это немного дополненный и чуть откорректированный, для большей ясности, мой комментарий.
Цитировать
 
 
#9 Иосиф 14.09.2013 10:29
Я пишу, чтобы извиниться за то, что посчитал ошибкой разные суммы расхода по вкладам. Я не обратил внимание на фразу про разбивку вкладов. Для меня было бы заметнее это, если бы писалось ещё вот так:
1500 * 5 = 7500 (5 вкладов).
1500 *10 = 15000 (10 вкладов).
Вывод среднегодового %-та доходности тоже не являлся ошибкой. Просто он занижен был в таблицах инвестиций в квартиру по причине технической ошибки, когда с доходов брутто по 2 раза снималась сумма месячного простоя.
Теперь ещё одно. В таблицах с расчётом инвестиций в депозиты надо было снимать суммы дохода от сдачи жилья нетто, а не брутто, так как расходы, связанные с покупкой квартиры, её ремонтом и обслуживанием, квартплатой и налогом не касаются инвестиций в депозит, а касаются только инвестиций в квартиру...
Цитировать
 
 
#10 Иосиф 14.09.2013 17:15
Цитирую Иосиф:
Я пишу, Анастасия.чтобы извиниться за то, что посчитал ошибкой, в разных случаях, разные суммы расхода по вкладам. Я не обратил внимание на фразу про разбивку вкладов, так как это есть в России, а у нас этого нет. И в России каждый об этом помнит и знает. Для меня было бы заметнее это, если бы оно писалось вот так:
1500 * 5 = 7500 (5 вкладов).
1500 *10 = 15000 (10 вкладов).
Вывод среднегодового %-та доходности тоже тут не являлся ошибкой . Просто он занижен был в таблицах инвестиций в квартиру по причине технической ошибки, когда с доходов брутто по 2 раза снималась сумма месячного простоя. Но в целом я согласен с Вами, и проверил это, что доходность от сдачи квартиры на съём заметно уступает доходности от депозитных вкладов, как ни считай...
Теперь ещё одно. В таблицах с расчётом инвестиций в депозиты надо было снимать суммы дохода от сдачи жилья нетто, а не брутто, так как расходы, связанные с покупкой квартиры, её ремонтом и обслуживанием, квартплатой и налогом не касаются инвестиций в депозит, а касаются инвестиций в квартиру. А, снимая доход брутто с депозита, мы снимаем эти суммы и они не будут участвовать в начислении процентов.

[quote name="Иосиф"]
Цитировать
 
 
#11 Анастасия Милькова 14.09.2013 18:55
Цитирую Иосиф:

Но в целом я согласен с Вами, и проверил это, что доходность от сдачи квартиры на съём заметно уступает доходности от депозитных вкладов, как ни считай...


Я рада, что мы пришли к одному мнению)
Цитировать
 
 
#12 Иосиф 16.09.2013 19:57
Вообще, тут не нужны особенно таблицы. Достаточно сделать простой расчёт, чтобы увидеть, что вклад с таких больших сумм даст больший рост сумм за счёт процента, чем плата за съём.
28'000/5'000'000=0,5 6%; 100'000/15'000'000=0,67%.
Это МЕСЯЧНЫЕ доходы брутто с этих сумм от платы за съём в течение 2-х лет. А только через 2 года по оговоренному условию эти месячные платы вырастут на 5%.
А вклад 10% в год с капитализацией раз в год, даст 10%./12=0,83% с ЭТИХ СУММ в месяц в первый год, и 0,83%*1,1=0,92% в месяц во второй год. И так далее.
И ещё, не нужно снимать со вкладов суммы, равные платежам за съём. Пусть они тоже участвуют в накоплении %-тов, ведь логично, что тот, кто сумел скопить такие суммы не нуждается в том, чтобы снимать эти "копейки".
Я бы не проектировал %-ты на вклады дальше, чем 5 лет, а ещё правильнее - дальше, чем 3 года, так как только на вклады до 3-х лет есть хорошие %-ты, а уже на вклады до 5-ти лет %-ты значительно хуже. А вкладов на срок больше 5-ти лет НЕТ вообще. И есть тенденция к уменьшению инфляции, значит и %-ты по вкладам в будущем будут уменьшаться.
Есть пример совсем малых %-тов по вкладам, до 1% в ГОД в западных странах, так как там инфляция очень малая. Но в России сейчас % по вкладам сильно превышает инфляцию, а там % по вкладам даже меньше инфляции.
Цитировать
 
 
#13 Дебил 24.09.2013 22:09
Главное где сдавать!

Например в мАскве - можно и выгодно.

В Сочи - можно и супер выгодно.

В Херногузадирищинске- не выгодно и не нужно!


Источник: Жизненая мудрость из херногузадирищинска!
Цитировать
 
 
#14 Сухов 10.12.2013 11:34
С тем что % по вкладам в месяц со измеримы с суммой сдачи квартиры в месяц известный факт. А именно если купить квартиру за 5 миллионов, предположительно её можно будет сдать за 25К в месяц и соответственно если эти деньги положить в банк под 8% годовых, то на выходе Вы будете получать примерно те же 25К в месяц. Для меня предпочтительней сдача квартиры! И это совсем не значит, что полученный доход от аренды я не буду хранить в банке! До тех пор пока накопленная сумма не достигнет сколько-нибудь существенного размера (например на первоначальный взнос) она лежит и "преумножается" в банке. Естественно с аренды одной квартирки капать будет долго, ну а если с нескольких, то сами понимаете, последующая инвестиционно-превли кательная квартирка в новостройке может приобретаться раз в 3-4 года и начинать приносить доход!
Цитировать
 
 
#15 Андрей 07.04.2014 17:41
Все совершенно верно и правильно автором описано в статье. Могу судить по личному десятилетнему опыту, и хранения денег в банках, и в вложения их в объекты недвижимости с целью получения прибыли. Вывод: кому как нравиться пусть так и делает. В любом случае будет в плюсе, если ипотеку не возьмет.
Цитировать
 
 
#16 Света 17.10.2014 18:10
В январе 2014 Мастер банк признали банкротом и понеслась лавина закрытия банков. Страховая сумма 700 тыс.рублей. т.е. положите больше-деньги не вернут. Сейчас в надежных банках ставки по вкладам 5-6%. У меня реальный вклад в сбере 500.000руб. лежит на самом доходном вкладе по %, в месяц доход 2500. Три года назад я купила коммуналку в Москве, сдавала за 15000, сейчас продаю на 1 млн. дороже. Косметический ремонт и ВСЕ расходы на неё около 100.000 руб за три года (вставила ПВХ окно, выровняли стены, обои, потолок). Доходность от сдачи жилья и в сравнение не идёт от рисков получения денег по вкладам. Чего я не понимаю и где не так считаю?????
Цитировать
 
 
#17 Анастасия Милькова 21.10.2014 19:35
Цитирую Света:
В январе 2014 Мастер банк признали банкротом и понеслась лавина закрытия банков. Страховая сумма 700 тыс.рублей. т.е. положите больше-деньги не вернут. Сейчас в надежных банках ставки по вкладам 5-6%. У меня реальный вклад в сбере 500.000руб. лежит на самом доходном вкладе по %, в месяц доход 2500. Три года назад я купила коммуналку в Москве, сдавала за 15000, сейчас продаю на 1 млн. дороже. Косметический ремонт и ВСЕ расходы на неё около 100.000 руб за три года (вставила ПВХ окно, выровняли стены, обои, потолок). Доходность от сдачи жилья и в сравнение не идёт от рисков получения денег по вкладам. Чего я не понимаю и где не так считаю?????

Света, чем более экономичное жилье, тем выше по нему доходность (в процентах). Наиболее доходны самые простые однушки у метро, возможно, комнаты тоже. Говорить о выгодности вложений в недвижимость можно только после того, как вы ее продали. До тех пор это только оценка, которая может соответствовать предполагаемой стоимости, а может не соответствовать. Ваш случай не единичный, эконом жилье - это хорошие инвестиции, но инвестиции - это всегда не на последние деньги. Если вы посмотрите на график цен на недвижимость, в том числе включая и эконом жилье, то увидите, что цены сейчас дешевле, чем в 2011 году. Последние три года цены подают. График можете построить на сайте irn, у них лучшая аналитика по недвижимости.
Цитировать
 
 
#18 Олег 26.11.2014 12:40
А теперь прикол для тех кто думал также как и автор и не купил квартиру а положил в банк под проценты и думал самый умный:) У меня сестра купила за 4ляма однушку 2 года назад на стадии котлована.. теперь сдает за 26000.. сейчас такая 5.5 ляма стоит.. хоть копейки получает 5.6% годовых в рублях.. но а теперь умный я..который не вложил в квартиру и положил под проценты в втб под 8.65% .. в рублях.. тоесть у нас у обоих было 100000 евро (курс 40 был).. у сестры осталось примерно также 100000 евро в виде квартиры.. а у меня от 4 лямов осталось 66700 евро + за два года доход от депозита 346000р*2 = 11500 евро.. суммарно 78200 евро.. потери 22% ...вот вам и пипец какие инвестиции
Цитировать
 
 
#19 Анастасия Милькова 26.11.2014 17:13
Олег, в статье речь не идет о покупке на стадии котлована. Покупка квартиры в строящемся доме, тем более на стадии котлована - выгодная инвестиция, но рискованная. На сайте речь идет о вторичном рынке, статьи про строящееся жилье нет, но это действительно один из хороших способов (при надежном застройщике).

Далее Вы совершили ошибку, что хранили все деньги в рублях. На сайте Вы можете найти рекомендации хранить в рублях лишь 30-40 процентов от всего капитала. Если бы 60-70 процентов Вашего капитала были бы в долларах или евро, то Ваша ситуация была бы сейчас намного лучше, и даже лучше, чем у сестры. Насколько - Вы можете посчитать сами. Допустим, Вы купили валюту на 2,8 млн. (это 70%). Курс вырос на 35% (был 40, стал 55), соответственно, сейчас бы у Вас было 3,780 + 1,2 = 4,98 + проценты по вкладам

Так что отказ от одной выгодной инвестиции никак не исключает другие выгодные альтернативы.

Почему такая ситуация лучше, чем у сестры? Потому что квартиру еще продать нужно, чтобы вернуть деньги, а у Вас были бы все эти деньги в наличии. Ну и плюс выше доходность по ним.
Цитировать
 
 
#20 Мария 15.12.2014 09:37
Цитирую Анастасия Милькова:

Далее Вы совершили ошибку, что хранили все деньги в рублях. На сайте Вы можете найти рекомендации хранить в рублях лишь 30-40 процентов от всего капитала. Если бы 60-70 процентов Вашего капитала были бы в долларах или евро, то Ваша ситуация была бы сейчас намного лучше, и даже лучше, чем у сестры. Насколько - Вы можете посчитать сами.

Вы все равно вводите в заблуждение. Если хранить деньги в рублях - то да, номинальная доходность будет больше, НО из-за инфляции и снижения покупательной способности эти доходы будут почти равны нулю (в 5-10 летней перспективе).
А если хранить в банке в валюте (что вы предложили), вам никто не предложит высокой ставки, о которой вы пишете! В итоге - доходность будет низкой. Только на разнице курсов можно выиграть.
Цитировать
 
 
#21 Лунтик777 25.04.2016 21:15
Может сдавать квартиру и класть деньги от сдачи на депозит и выгоднее, но люди почему то забывают, что жилье может разрушиться в результате взрыва газа или землетрясения, и пока человек не получит другую квартиру дохода от нее не будет. Плюс вечные переживания за квартиру во время сдачи, поиск арендаторов, переживания при простое... А если перестанут платить за квартиру? Будете бегать, просить денег у квартирантов? Постоянно в фильмах показывают как арендодатели бегают за квартирантами и спрашивают, когда те заплатят за квартиру. Это просто смешно. Тогда уж специального человека надо нанимать, который этим бы занимался. С деньгами в банке же ничего не случится (в пределах страховой суммы). Положил и забыл до срока выплаты процентов или конца вклада, и можно не отвлекаться на это.
Цитировать
 

Добавить комментарий

Электронная почта указывается по желанию. Если адрес указан, с Вами смогут связаться другие пользователи.


Похожие статьи

Вы здесь: Главная Недвижимость Выгодно ли сдавать в аренду инвестиционную квартиру
Количество просмотров материалов
1596146

Яндекс цитирования

Яндекс.Метрика