Консультация 18 – Досрочное погашение ипотеки

Категория: Ваши истории

Опубликовано 09 Декабрь 2013

Автор: Анастасия Милькова

Просмотров: 3948

Если вы хотите, чтобы я проанализировала вашу финансовую ситуацию, то присылайте мне на почту ваши ответы на вопросы, которые я задаю в статье. Вы можете изменить свое имя. Время ожидания бесплатной консультации – более трех месяцев.

Представьтесь, пожалуйста. Как Вас зовут, сколько Вам лет, и в каком городе Вы живете?
Меня зовут Зоя, мне 26 лет, живу в Екатеринбурге.

Какое у Вас образование, какая у Вас специальность?
Высшее математическое образование, компьютерная математика.

Кем вы работаете?
Работаю тестировщиком программного обеспечения вот уже 3 с небольшим года.

Какой у Вас ежемесячный доход, из чего он складывается, какие суммы от каждого источника дохода?
Заработная плата - 41 000 рублей с небольшим. Вместе с имущественным налоговым вычетом выходит 48 000.
Почти каждый месяц получаю от мамы 15 000 на досрочное погашение ипотеки.
Есть молодой человек, который оплачивает большинство совместных развлечений и еду.
Доход со вклада - около 1 000. Кэшбэк от кредитки - около 500.

Какие у Вас основные статьи расхода, какие суммы уходят на каждую статью расхода?
Плачу 13 000 рублей по ипотеке. В 2013-ом году я купила квартиру в пригороде, сейчас там живет и ближайший год будет жить мой брат, поэтому сдавать ее можно будет только через год;
7 500 - снимаю квартиру напополам с молодым человеком в Екатеринбурге;
10 000 - стараюсь откладывать на снимаемо-пополняемый вклад под 11.25%;
5 000 - стараюсь отдавать в досрочное погашение ипотеки.
Траты на жизнь: еда (5 000), спорт (3 000), прочее, т.е. одежда, здоровье, дом, подарки (6 000). Тут по-разному получается. В некоторые месяцы я могу потратить 8 000 на одежду, в сезон распродаж, например. В некоторые месяцы 10 000 на здоровье. В общем иногда вылезаю в тратах на жизнь за пределы своих лимитов, тогда жертвую либо вкладом, либо досрочкой.

Какой у Вас суммарный капитал?
Квартира в пригороде стоимостью около 2 200 000, купленная в ипотеку. Сейчас остаток основного долга - 1 200 000;
Накопления в качестве подушки безопасности - 100 000.

Есть ли у Вас долги? Если есть, какая сумма и на что брали в долг?
Бралась ипотека на 15 лет под 12.4% в апреле 2013 в сумме 1 295 000, сейчас осталось выплатить 1 200 000 и проценты ежемесячно около 12 000.

Какие у Вас краткосрочные финансовые цели, какая сумма Вам нужна?
Увеличить финансовую подушку безопасности до 300-500 тысяч, чтобы этих денег хватило на жизнь на период рождения ребенка;
Выплатить ипотеку;
Построить дом примерно за 2 миллиона вместе с молодым человеком.

Какие у Вас долгосрочные финансовые цели, какая сумма Вам нужна?
Поменять квартиру в пригороде на квартиру в Екатеринбурге, стоимостью 3-4 млн;
Скопить денег для обеспечения старости, чтоб доход на пенсии был тысяч 30-40 в месяц в сегодняшних ценах.

Беспокоит ли Вас Ваше финансовое состояние, или Вы полностью им удовлетворены?
Да, беспокоит. Похоже, что у меня слишком много целей и слишком мало ресурсов для их достижения.

РЕКОМЕНДАЦИЯ

Зоя, Ваше финансовое положение можно отнести пока к первому уровню финансового благополучия: Вы живете от зарплаты до зарплаты, но очень близки к следующему уровню «Уверенность в завтрашнем дне». Такой низкий уровень у Вас из-за небольших накоплений и большой суммы долга, хотя Ваше рациональное отношение к расходам позволяет сделать вывод, что Вы на данном этапе находитесь временно.

Ваш доход, включая мамину помощь, составляет 64 500 рублей в месяц. Расход такой же, так как Вы все свободные деньги направляете на скорейшее погашение ипотечной ссуды и на пополнение Вашего банковского вклада.

Вы пока еще не имеете достаточную финансовую подушку безопасности, которую Вы сами определяете в 300-500 тысяч рублей. На самом деле Вы тратите в средний месяц без учета досрочного погашения ипотеки и без учета накопления в банке всего 34 500 рублей. Поэтому Ваша финансовая подушка безопасности должна быть около 200 000 рублей. Сумма, достаточная для рождения ребенка, должна плюсоваться к финансовой подушке безопасности. Обозначим ее в 300 000 рублей.

В настоящее время Ваш капитал состоит из 100 000 рублей и примерно 1 миллиона рублей (рыночная стоимость квартиры минус долг банку). В качестве доступного капитала у Вас есть только 100 000 рублей. Однако при определении краткосрочной финансовой цели Вы называете расходы на общую сумму 3,5 – 3,7 млн. рублей.

К краткосрочным относятся те цели, которых можно достичь в течение одного года. Очевидно, что через год у Вас не будет 3,5 млн. рублей. Рассмотрим реализацию этих целей в возможный период при условии сохранения текущего дохода и текущего уровня умеренной экономии. Если Вы будете соблюдать график погашения ипотеки, о котором я скажу ниже, Вам, возможно, удастся достичь поставленных целей примерно за 7-8 лет.

Цели, которых надо достичь:

• Досрочно погасить ипотеку,
• Накопить финансовую подушку безопасности и деньги на ребенка,
• Купить дом за 2 млн. рублей.

Исходя из Вашего месячного платежа по ипотеке 13 000 рублей при 12,4% годовых и сроке менее 15 лет,  сумма ее остатка должна быть примерно 1 050 000 рублей.

Чтобы досрочно погасить ипотеку, например, за 3 года, Вам необходимо:

1. Вносить 20 000 рублей в месяц (60 000 в квартал), как Вы это делаете и сейчас, в течение первого года, пока квартира не сдается.

2. После пересчета банком суммы остатка долга Вы должны попросить банк не уменьшать Вам размер ежемесячного платежа. После каждого частичного погашения ипотеки банк делает пересчет выплаты долга по новому остатку, а Вы должны дать указание банку, чтобы он, делая пересчеты, каждый раз оставлял месячный платеж без изменения, а только сокращал срок выплаты. Так Вы будете все время платить одну и ту же сумму. Это нужно делать для того, чтобы у Вас сокращался не размер месячного платежа, а именно срок выплат. Если нужно обращаться с заявление о перерасчете часто, все равно делайте это.

3. Со второго года начать квартиру сдавать. Допустим, вы будете ее сдавать за 10 000 рублей. Все эти деньги Вы тоже отдаете в счет досрочного погашения ипотеки. В этом случае у Вас будет дополнительный платеж уже не 20 000 рублей в месяц, а 30 000 рублей.

По этому графику Вы расплатитесь примерно через 2,5 года.

Теперь вернемся к финансовой подушке безопасности и к рождению ребенка. У Вас деньги хранятся в банке на депозите под 11,25% (это отличные условия) с начальной суммой 100 000 рублей. Вы ежемесячно кладете на счет 10 000 рублей, а также ежемесячно снимаете 1 000 рублей (прекратите снимать проценты). При этих условиях финансовая подушка безопасности у Вас будет через год, через 2 года у Вас будет уже  366 000 рублей, а через 3 года может собраться сумма 500 000 рублей.

Если Вы решите родить ребенка еще до досрочного погашения ипотеки и накопления капитала, то, в случае ухода в декретный отпуск, все сроки будут существенно сдвинуты.

Через 3 года Вы сможете предпринять первые шаги к приобретению дома за 2 млн. рублей. К тому моменту, допустим, дом будет стоить 2,3 млн. рублей (с учетом инфляции 5% в год).

Если Вы не хотите копить на дом (что все же выгоднее, чем ипотека), Вы можете приобрести дом также в ипотеку. Однако перед принятием решения об очередной ипотеке подумайте о том, что в случае потери работы, даже на короткое время, обязанность оплачивать ипотеку у Вас все равно останется.  

Допустим, Вы возьмете кредит на покупку этого дома в размере 2 000 000 рублей на 10 лет под те же 12,4% в год. При этом месячный платеж будет около 30 000 рублей. Первоначальный взнос в размере 300 000 рублей Вы возьмете на депозите из 500 000 рублей. У Вас останутся 200 000 рублей, которые будут пополняться и далее.

Месячный платеж в 29-30 тысяч будет складываться из освободившейся суммы 13 000 рублей от месячного платежа по ипотеке и из вашей платы за съем квартиры совместно с молодым человеком / супругом, поскольку вы будете уже жить в своем доме. Это еще 15 000 рублей.

Также надо иметь в виду, что Вы будете получать доход от сдачи в аренду Вашей квартиры. Этими деньгами можно пополнять депозит. При этом можно продолжать погашать вторую ипотеку на тех же условиях, что и предыдущую. Если делать погашения по 60 000 рублей каждые 3 месяца, оставляя месячный платеж тот же, то можно будет досрочно погасить вторую ипотеку за 4 года и 5 месяцев. А если погашать бОльшими суммами, то еще скорее.

По данной схеме получается, что Вы через 7 лет можете выплатить 2 ипотечных кредита. Это при условии, что у Вас в течение этого времени не уменьшается зарплата, нет расходов на ребенка и нет крупных непредвиденных трат.

Теперь немного затронем Ваши долгосрочные цели, а именно покупку квартиры в городе. Чтобы купить квартиру за 3-4 млн. рублей, Вам нужно будет продать старую квартиру, и, добавив денег, купить новую. Возможно, что за 7-8 лет стоимость Вашей квартиры и квартиры, которую Вы хотите купить, вырастут в цене. Цены на недвижимость не всегда растут, они могут и падать, и падать очень сильно и очень продолжительно.

Предположим, что стоимость квартир вырастет на размер инфляции (5%). Тогда Ваша квартира будет стоить 3 000 000 рублей, а новая квартира будет стоить 4 700 000 рублей вместо сегодняшних 3 500 000 рублей. Доплатить Вам придется 1 700 000 рублей. К тому моменту у Вас уже будут накопления и финансовая подушка безопасности, из этих денег Вы сможете снять 400 000 рублей и добавить их к 3 млн. рублей. Оставшиеся 1,3 млн. рублей Вам надо или копить, или брать в ипотеку. Хотите ли Вы жить постоянно от ипотеки до ипотеки – решать Вам. Напомню Вам еще раз про силу сложных процентов, которую Эйнштейн называл восьмым чудом света. Сложные проценты стремительно увеличивают не только Ваши накопления, но и Ваши долги. Не платя проценты по кредиту, Вы могли бы очень быстро накопить капитал.

Мы не рассмотрели вопрос увеличения Ваших доходов. Если Вы будете постоянно заниматься своей карьерой, расти по карьерной лестнице и развиваться профессионально, то Ваш доход также будет ежегодно расти. Всегда старайтесь копить деньги на крупные покупки и не пользоваться ипотекой. Однако при разумной экономии, краткосрочном декрете, доходе от каждого взрослого члена семьи (и Вы работаете, и супруг работает), при поддержке родителей и финансовой дисциплине можно добиваться выполнения своих целей, в том числе и при помощи ипотеки. У Вас, конечно же, амбициозные цели, но при правильном управлении и они выполнимы.

Анастасия Милькова, обозреватель «О богатстве. ру»,

Иосиф Брухис, независимый кредитный консультант.

• < Назад
• Вперёд >