Как правильно взять ипотеку

Категория: Кредиты

Опубликовано 08 Октябрь 2014

Автор: Анастасия Милькова

Просмотров: 5210

В статье «Копить на квартиру выгоднее, чем покупать ее в ипотеку» проводился расчет о том, что выгоднее – копить на квартиру и в это время снимать или брать ипотеку и выплачивать вместо аренды. Квартира в случае накопления денег переходила в собственность в два раза быстрее, чем при ипотеке. Надеюсь, что вопрос о том, что ипотечная квартира – это еще не собственность, никто не ставит под сомнение. Квартира находится в залоге у банка, банк имеет право на эту квартиру, а собственник при продаже квартиры получит деньги только за те квадратные метры, за которые успел заплатить и, конечно же, за вычетом банковских процентов. Однако в некоторых случаях у человека нет другой возможности купить квартиру кроме как в ипотеку – копить он не умеет и ему куда проще «в обязаловку» отдавать деньги банку, чем воспитывать в себе дисциплину и научиться отказываться от ненужных покупок ради будущей квартиры. Именно для таких людей эта статья.

При стабильном заработке наилучшим вариантом является накопление 50% от стоимости квартиры (или продажа другой квартиры меньшей площади) с минимально коротким сроком ипотеки. К примеру, если вы продали квартиру в одном городе за 3 млн. рублей и хотите купить в другом городе за 6 млн. рублей, то при ипотеке на 5 лет ежемесячный платеж составит 68 000 рублей в месяц (Сбербанк, 13%, сумма переплаты 1,1 млн. рублей). Не самые приятные лишние  расходы (220 000 в год), но потерпеть можно. В альтернативном случае, при аренде за 34 000 рублей и накоплении 34 000 рублей ежемесячно, при ставке доходности 10% в год, на банковском депозите через 5 лет было бы 7,5 млн. рублей. Таким образом, примерно, за 5 лет в банк будет отдано 7,1 млн. или в банке будет накоплено 7,5 млн. рублей. При таких расчетах, учитывая некоторые жизненные обстоятельства, ипотека может быть оправдана.

Если у вас нет первоначального взноса по ипотеке в размере 50% от стоимости квартиры, накопить не получается, но очень хочется жить в собственной квартире, то было бы правильно взять ипотеку по следующей схеме:

Ипотека берется на максимально длительный срок, который только возможно получить, но с учетом того, что все свободные деньги будут уходить на погашение ипотеки в максимально короткие сроки. Делается это для того, чтобы сумма обязательного платежа была минимально возможной. Это поможет обезопасить себя от просрочек в период сложной жизненной ситуации – потеря работы, болезнь, экономический кризис.

К примеру, вы берете квартиру за 6 млн., у вас есть первоначальный взнос только 600 тысяч, это 10% от суммы квартиры. Ставка по ипотеке составит те же 13% (правда, Сбербанк с 10% первого взноса предлагает 14%). В этом случае сумма кредита составит 5,4 млн. рублей, ежемесячный платеж составит 60 000 рублей, общая сумма переплаты 16,1 млн., а общая стоимость квартиры – 21,5 млн. рублей.

Как вы видите, разница в ежемесячных платежах между первым и вторым вариантом (50 % и 10% первый взнос) составляет всего 8 000 рублей в месяц. Именно для того чтобы иметь обязательный к выплате долг немного меньше, и берется кредит на максимально возможный срок. Однако во втором случае сумма переплаты составит на 15 млн. рублей больше. Именно чтобы сократить эту сумму и нужно погашать ипотеку досрочно. Вы же не хотите в итоге купить квартиру стоимостью 6 млн. рублей, заплатив за нее 21 млн. рублей?

Как правильно погашать ипотеку

Погашая ипотеку досрочно, важно соблюдать одно правило, уменьшающее общую переплату по кредиту. При досрочном погашении ипотеки происходит перерасчет (о нем необходимо попросить) в двух вариантах:

• Уменьшается сумма ежемесячных платежей, срок кредита остается без изменений
• Уменьшается срок кредита, сумма ежемесячных платежей остается без изменений

Вас должен интересовать только второй вариант. В этом случае сумма процентов за неиспользованное время принесет значительную экономию. Не забывайте делать перерасчет после каждого досрочного платежа.

Кроме этого постарайтесь взять дифференцированные платежи, а не аннуитентные. Так вам кредит обойдется намного дешевле. Если вы берете 5 млн. рублей на 10 лет при 12% годовых, то в случае аннуитентных платежей вы заплатите процентов на сумму 3,68 млн. рублей, а при дифференцированных платежах – 3,25 млн. рублей.

Итак, подведем итоги. Любая ипотека не выгодна. Но если вы не можете никаким другим способом купить квартиру, то правильно взять ипотеку с минимально возможным ежемесячным платежом и досрочно погашать, сознательно уменьшая срок выплат.

Если вы все еще готовы переплачивать банкам сумасшедшие проценты по ипотеке (а в Сбербанке это уже 13-15% в год), но при этом не готовы делать накопления, то вы обрекаете себя на вечное рабство. Учитесь копить деньги на крупные покупки, откладывайте на черный день, умейте контролировать свое потребление, развивайте в себе финансовую дисциплину.

И в заключение небольшая история. У меня есть подруга в Москве, у которой с виду все довольно успешно: хорошая машина, просторная собственная квартира в Петербурге, хорошая съемная квартира в центре Москвы, машина для родителей, купленная ею, несколько раз в год поездки за границу и совсем не в Турцию в трехзвездочный отель, дорогая брендовая одежда и обувь не дешевле 15 тысяч рублей за каждую пару. Однако, познакомившись с интересным молодым человеком из другого города, она не то что не может переехать к нему, она не может даже попробовать начать отношения. У нее нет даже месяца свободного от работы: за обе квартиры надо платить (ипотека + аренда), кредит за машину нужно погашать, одеваться модно и дорого обязывает работа. При доходе от 250 000 рублей в месяц человек не принадлежит себе абсолютно, у него нет возможности даже на месяц взять передышку и перестать быть заложником собственных обязательных расходов. И если от новой сумочки и съемной квартиры еще можно отказаться, то за ипотеку в любом случае каждый месяц 100 000 рублей вынь да положь.

Если нет накоплений, если вы не умеете сберегать деньги, то финансовая свобода так никогда и не появится – нужно работать каждый месяц, чтобы погашать эти кредиты, ипотеку и в целом соответствовать своему окружению. И в случае с ипотекой даже перерыв в 2-3 месяца в работе может оказаться фатальным.

Анастасия Милькова, обозреватель «О богатстве. ру»

При размещении активная индексируемая ссылка и указание автора обязательны.

Похожие статьи:

Консультация 18 – Досрочное погашение ипотеки

Признаки того, что вы живете не по средствам

Копить или брать в кредит

• Вперёд >